“首付贷”风险虽大,但不会退出舞台!

2016-03-23 · 10:24
[ 亿欧导读 ] 首付贷本质上是一个借贷产品,虽说一些首付贷产品已经停止服务,但是在房地产去库存的巨大压力下,且刚需缺口仍在,首付贷这种服务能给刚需人群带来切实的帮助,因此,未来首付贷并不会消失。
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图片来自“123rf.com.cn”

随着央行首次正面回应,曾在市场上一度火热的“首付贷”渐渐地退烧。3月12日,央行副行长潘功胜在全国“两会”记者新闻发布会上首次对“首付贷”公开表态称,央行与相关部门一起,结合即将开始的互联网金融的专项整治活动,对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿,打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变向突破住房信贷政策的行为。

什么是“首付贷“?

目前比较火热的房产中介领域,除了平安好房、搜易贷等专门做P2P业务的房地产互联网金融平台,链家、世联行、我爱我家、爱屋吉屋,中原地产,悟空找房等线上线下的房产中介都推出了包括首付贷在内的金融产品及服务。

简单来说,首付贷就是购房人去买房,首付不够,地产中介或金融机构给其凑首付的钱。转到投资人的角度看,投资人投到平台上的钱,借给了那些首付都需要贷款的买房人。首付贷又分为有抵押与无抵押。有抵押首付贷即购房人想卖掉现有的住房重买一套,但是短时间内存在首付紧张,就将已有住房抵押换取新房的首付。相比之下,无抵押的首付贷在市场上表现的更加火爆,没有抵押,房产中介或金融机构对买房人进行信用审核后提供给其贷款用于首付。按照目前购买首套房最低20%的首付款计算,购房杠杆比例是1:5,如果首付贷占了一半的比例,那么购房的杠杆比例就放大为1:10。

巨大的利益面前,房产中介热衷于开展“首付贷”业务

房产中介之所以热衷于“首付贷”,一个重要原因是,其把“首付贷”包装成年化收益率7%至12%的P2P产品,然后对外发售,这中间有很大的利润空间。以链家为例,目前链家金融业务已经占到整体收入的10%,而2017年预计可贡献20%的收入,链家理财CEO魏勇曾公开表示,预测未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。

丰厚的利润,随之而来的是巨大的潜在风险

房产中介的“首付贷”业务其实就是早期为了促成交易而提供的垫资服务,只不过之前的垫资服务是不收服务费的。随着这种垫资服务被中介机构广泛应用,大家就把这个业务单独拿出来做交易,当其性质变了以后,风险也随之增加了很多。

首付贷这种产品对于借款人来说,潜在风险是非常大的。办理首付贷业务的通常都是刚需购房者,其经济实力连首付都难以负担,加上首付贷最大的特点就是周期短、利息高,这两点让借款人的还款压力非常大,再加上购房按揭贷款的月供,双重的还款压力更是加大还款者的经济压力。一旦购房者无法继续还款,就会形成坏账,而这时,房产中介或P2P平台如果没有较完善的风控能力,资金就会难以追回。此外,目前能够自身形成闭环的仅有世联行、链家和搜房网三家,大多数的房产中介还是寻求第三方金融机构合作的形式提供产品,特别是与P2P平台的结合,资金多来源于个人投资者,且有部分投资者的资金来源于银行贷款。如果房价没有涨到投资者预期的价格,最终的收益可能无法支付贷款利息和交易税费,对于投资者来说得不偿失。

据网贷之家数据显示,截至今年2月底,网贷行业正常运营平台有2519家,环比下降了1.83%,累计问题平台达到1425家。目前行业内只有近30家P2P平台与银行签署了战略合作协议,仅占行业总量的1.2%。此外,今年2月出现的问题平台类型主要由跑路类型、停业类型、提现困难类型所组成,分别达到了41.89%、43.24%、13.51%,总计占比达到98.64%。可见,房产中介寻求的第三方金融机构自身经营就存在很大的风险。

现在一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到了30%,甚至有些已经降到了20%,如果房产中介再给购房者提供10%到20%的首付,可能就会使购房者的首付降到零——美国次贷危机的源头就是零首付,房价几个月内暴涨了30%、50%,而后房产泡沫破裂、华尔街金融风暴冲击、全球股市大幅下跌,愈演愈烈成为全球金融危机。

不能排除其他具有首付贷性质的金融产品还在交易

盈灿咨询的数据显示,根据最新的统计资料,17家平台已经停止了首付贷相关业务。此外,房地产中介在之前推出的金融产品种类很多,到底如何定义首付贷,什么样的行为才是违规的,目前还没有没有权威部门的政策或法律予以界定,不能排除其他具有首付贷性质的金融产品还在交易。

虽说一些首付贷产品已经停止服务,但是在房地产去库存的巨大压力下,且刚需缺口仍在,首付贷这种服务能给刚需人群带来切实的帮助,因此,未来首付贷并不会消失。首付贷本质上是一个借贷产品,任何借贷产品都具有一定的风险,银行的借贷产品也不例外。风险并不可怕,重要的是需有关部门加大监管力度,将风险控制在一定的范围内。

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