养老地产道阻且长,盈利要等十年后!

2016-04-12 · 21:57
[ 亿欧导读 ] 全国老龄委最新发布的数据显示,从2015到2035年,中国老龄人口数将急速增长,老龄人口将从2.12亿增加到4.18亿,占比29%。随着我国人口老龄化的加快,各大房企纷纷盯上了“朝阳产业”——养老地产。
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图片来自“123rf.com.cn”

全国老龄委最新发布的数据显示,从2015到2035年,中国老龄人口数将急速增长,老龄人口将从2.12亿增加到4.18亿,占比29%。随着我国人口老龄化的加快,各大房企纷纷盯上了“朝阳产业”——养老地产

其中传统地产开发商与险资纷纷高调宣布进军养老产业,就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。克而瑞的统计数据显示,目前已经战略进入养老地产市场的房企不少于20家,包括远洋、保利、碧桂园、绿城、万科、新城、荣盛发展等大型房企。

目前,养老地产发展模式大致有三种模式:1)社区型模式,以销售住宅为主,注重社区环境和养老配套;2)综合型模式,养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施自持运营相结合,采取会员制的盈利模式;3)旅游养生模式,环境优美、适合老人居住的地方开发具备养老、度假等功能的社区。

积极创新,盈利模式仍需摸索

在2015年多家企业在养老地产领域有多个创新的表现,虽然这些创新仍然不能改变当前无法盈利的状态,但是这些创新的举措可能会为未来的养老产业打下坚实的基础。

1)积极尝试与险资合作,尝试把保险机制引入到城市居民养老领域。如保利与华夏人寿合作,后来又与太平人寿战略合作,组建养老产业基金。此外,平安、泰康等险资自己也在养老地产领域有所布局。

2)搭建养老产业相关的互联网平台,为消费者提供养老的一站式居住解决方案。如远洋与京东合作建立“人生X计划”,为消费者提供从成家、立业到生活、养老的一系列服务;新城控股通过社区APP搭建养老O2O平台,线上结合线下,为消费者提供各种日常服务。

3)建立专业的养老服务公司,培养专业的养老产业人才。如万科与绿城纷纷成立了专业的服务机构,保利则建立了养老用品公司。这些专业服务机构的建立,对于未来养老地产的运营服务等有很大的好处,有利于为养老地产的扩张打下坚实的的基础。

市场发育不成熟,缺乏专业人才

虽然如今房企在养老地产方面积极创新与探索,但是这些企业仍然缺乏较为成熟的养老业态,还未找到能够持续盈利的商业模式。

而且,多数普通老百姓暂时还不能接受居住在养老公寓里,很多消费者宁愿花更多的钱买房也不愿花钱买养老社区的服务。养老地产相对于普通住宅是比较贵的,而且位置都不好,在郊区。它卖的是服务,是一体化的养老配置。但国内现在愿意给老人掏这个钱的人还不多。真有钱的,可能已经去国外了。上海万科副总经理许青川曾经对媒体表示,“目前国内养老地产还面临的一个问题是,我们客户未富先老,就算能够承受养老服务的客户,也有很多不愿意多花销进行养老。”

除了自身缺乏较为成熟的盈利模式,目前国内的养老产业政策保障也不健全,缺乏具体的法律法规。虽然政府大力倡导发展养老服务业,但是出台的政策更加偏向于纲领性与原则性,缺乏落到实处的补贴、土地及财税政策。养老地产对老年人生活的配套设施的要求较高,因而投入成本高于普通住宅,前期资本投入大,这对开发商来说意味着较大的开发风险。其次,老年人入住老年住宅的时候比较看重的是医疗服务,而关于老年社区配备的医院是否纳入医保范围的问题一直没有得到有效解决。

此外,国内养老配套服务落后,缺乏专业人才的现状亟待解决。按国际公认规则,3位老人需要1名护理人员,我国对养老护理人员需求大约在1000万人,但目前我国养老机构人员不到60万,而持证上岗的不足10万人。国内养老地产处于发育阶段,医疗护理人才缺失,配套较为单一,服务规范不完善。目前最重要的是为未来培养一支具有专业能力的运营团队。

养老地产的噱头多于实质

养老地产的实质应该是实现品质地产和优质管家服务的有机结合,从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护,增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老产业的核心在于养老服务。国内大多数资本在巨大机会面前抢着布局,因为盈利模式的不清晰、相关配套服务跟不上,加上前期投入较大,为了收回成本,只能通过卖房来覆盖一部分成本,更有甚者最终将老地产的项目当做普通商品房来卖,养老地产最后变成了一些开发商拿地卖房的噱头。

居家养老是养老产业的发展趋势

无论从中国文化和国情方面出发,还是世界养老产业的发展趋势,最佳的养老方式应该是居家养老,即由政府补助部分护理费用,由专业的服务团队按时上门做专业护理,由家人或社区义工协助护理与关怀。这是社会投资最少和最能满足人性化需求的方式,也是西方发达国家正在努力推崇的方式。在有了一套完整的养老护理规范体系的支持后,这种养老方式应该是中国人的首选。

业界普遍认为,目前养老地产仍处于初期阶段,基础还比较薄弱,还需进一步探索。只有在金融、平台、运营等方面都相对成熟的时候,加上政策方面的支持,中国的养老地产才可能真正起步。

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